Vous avez peur de ne pas trouver l’appartement ou la maison de vos rêves dans les temps et d’être obligé de louer un logement entre-temps, vous ne voulez pas entendre parler de prêt-relais … Faut-il vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre ?
C’est la question que se posent de nombreux propriétaires qui désirent changer de logement. Même si les primo-accédants reviennent doucement sur le marché, ce sont surtout ceux qui revendent pour acheter plus grand qui profitent actuellement des taux très bas. En effet, 65% des prêts sont souscrits par des emprunteurs déjà propriétaires qui revendent pour acheter plus grand. Mais par crainte de prendre un prêt-relais, certains hésitent à passer à l’acte et à acheter avant d’avoir vendu. Pourtant, il existe aujourd’hui des solutions …
Contrairement aux idées reçues vendre avant d’acheter n’est pas toujours la meilleure option…
Certes, on a la tranquillité d’esprit de vendre dans la sérénité, sans avoir à baisser le prix dans l’urgence pour vendre plus vite et de bien connaitre, du coup, son envelopper budgétaire pour son achat à venir. Mais il faut ensuite pouvoir prendre son temps pour trouver le bien « coup de cœur » et ne pas acheter par dépit, avec le risque de devoir passer par la case location, le double déménagement et tous les frais que cela engendre.Tout cela dans l’objectif d’éviter de devoir prendre un crédit relais, la bête noire des secundo-accédants !
Mais les temps ont changé et les banques se sont adaptées. Certaines (BNP, Crédit du Nord, Crédit Agricole) proposent des prêts « achat-revente » ou « relais-rachat ».
Le principe est simple : cela consiste à racheter le crédit en cours sur le bien à vendre et à proposer un nouvel emprunt global intégrant à la fois le capital restant dû de l’ancien crédit et parfois même, d’autres prêts en cours et le montant nécessaire au financement du nouveau bien convoité. L’emprunteur a ensuite une mensualité fixe et lissée sur toute la durée du prêt, intégrant le fait que le bien sera vendu dans les 2 ans, avec une marge de sécurité de 70 % à 80 % de sa valeur. Si la revente intervient avant, et à un meilleur prix, l’emprunteur peut rembourser par anticipation et sans pénalité le montant correspondant à la vente avec la possibilité de réduire soit sa mensualité, soit la durée de son prêt.
Pour bien comprendre voici une simulation :
Exemple d’un couple propriétaire d’un bien estimé à 170.000 €, dont le capital restant dû est de 85.000 € et qui rembourse chaque mois 630 € de crédit. Ce ménage convoite un bien d’une valeur de 270.000 € (frais de notaires et de garantie inclus). Et il dispose pour le financer d’un revenu de 3.800 € par mois et d’un petit apport de 10.000 €.
L’opération de prêt achat revente va fonctionner de la manière suivante :
La banque va d’abord calculer le montant du relais auquel à droit notre couple en prenant 70% de la valeur du bien. Soit 170.000 € x 0,70 = 119.000 € (somme qui sera remboursée d’un seul coup à la vente du bien). Le montant du nouveau crédit est ensuite calculé comme suit : 270.000 € (financement pour le nouveau bien convoité) + 85.000 € (capital restant dû de l’ancien crédit) + 1.700 € (d’indemnité de remboursement de l’ancien crédit)- 10.000 euros (l’apport du couple) – 119.000 € (le montant du prêt relais) = 227.700 €
Pour 227.000 € au taux à 2,90% sur 20 ans, notre couple devra rembourser 1.251,4 € par mois. Soit un endettement de 32,9% qui lui permettra de décrocher son crédit et d’acquérir son nouveau logement (pour rappel les banques ne prêtent pas au-dessus de 33% d’endettement). Ce qui n’aurait pas été possible si le couple avait opté pour un crédit relais traditionnel auprès de sa propre banque, car l’endettement aurait alors flirté avec les 50% !
Néanmoins, il ne s’agit pas non plus d’une solution miracle à tous les problèmes. Les banques sélectionnent avant tout des dossiers avec des logements de qualité et bien placés, qui pourront se vendre assez facilement, de manière à rembourser le prêt relais au plus vite.
Les trois règles de base en immobilier restent donc de rigueur : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !
