2015 pourrait marquer le redémarrage du marché immobilier, dans le neuf comme dans l’ancien. Les professionnels s’attendent à une remise en route de la production et des transactions, tout en douceur..
Les niveaux de construction et de permis de construire sont au plus bas fin 2014 (Sources: Crédit Foncier) . Moins de 300.000 logements neufs sont sortis de terre en 2014 alors qu’il en faudrait 500 000 pour faire face à la demande. Soit un recul de 10 % sur un an, et de plus de 35 % sur 7 ans (2007/2014). Quant aux permis de construire, ils affichent un recul de 12 % sur un an.Le marché de l’ancien, avec 705.000 transactions enregistrées, est en léger recul par rapport à 2013.
Les taux bas n’ont pas redressé le marché
La situation est paradoxale : malgré des conditions de financement excellentes et des taux d’intérêt qui sont à leur niveau le plus bas depuis 70 ans, l’impact sur les marchés n’est pas visible. Et selon les calculs du Crédit Immobilier, le passage d’un taux de 4,50 % à 2,40 % (leur niveau fin 2014) permet, pour une mensualité identique, de gagner 20 % de pouvoir d’achat sur une durée de 20 ans. De plus, dans l’ancien, comme dans le neuf, les prix se sont légèrement érodés.
Mais tous ces facteurs n’ont pourtant pas incité les acquéreurs à faire fi de l’inquiétude générée par les incertitudes économiques. Il semblerait par ailleurs que l’attentisme d’un certain nombre d’acquéreurs se fonde sur un espoir de chute plus importante des prix. Or, le contexte ne permet pas d’imaginer a priori que cette situation survienne.
2015 : du mieux pour l’immobilier
Et si 2015 était l’année du redémarrage ?
D’après les derniers chiffres du 21e Observatoire du crédit immobilier, tous les feux sont au vert. En janvier 2015 les demandes de financement d’acquisition sur le site du courtier en prêts, Meilleurtaux.com, ont fait un bond de 35 % par rapport à janvier 2014.
La demande est soutenue grâce notamment à des taux d’intérêt très bas qui resteront bas tout au long de l’année 2015. Le taux fixe moyen s’affiche actuellement à 2,54 % sur 20 ans contre 3,50 % un an plus tôt ! Dans cette logique, le coût d’un crédit de 200.000 € à perdu 30 % en deux ans et 25 % en une année.
Du côté des banques, là encore il n’y a pas d’obstacles. Leurs objectifs 2015 sont supérieurs à ceux de 2014 et pour elles, compte tenu de la faiblesse des rendements de l’épargne, le crédit immobilier est aujourd’hui le seul moyen de capter de nouveaux clients.
« Le PTZ (Prêt à taux 0) revu aura un impact en 2015 », affirme-t-on au Crédit Foncier. Pour preuve, au 4ème trimestre 2014, cet établissement spécialiste de l’accession sociale enregistre une augmentation de la demande de crédit de 10 % sur le PTZ de 25 % sur le PAS (Prêt à l’accession sociale).
Dans le neuf, la production de logements devrait amorcer une lente progression, avec la construction attendue (espérée) de 320.000 logements. Sur le marché de l’immobilier ancien, le Crédit foncier table sur 740 000 transactions en 2015, soit une hausse de 5 % sur un an. Ce niveau resterait néanmoins très en-deçà des niveaux d’avant-crise (810 000 transactions enregistrées en 2007). Si ce sont les acquéreurs occupants qui constituent la plus grande part de la demande, on voit toutefois que l’investissement locatif commence à regagner en dynamisme, notamment grâce au dispositif de défiscalisation Pinel, remplaçant du Duflot depuis le 1er octobre 2014 et qui rencontrait déjà fin 2014 une demande « plutôt soutenue ».
Tout irait pour le mieux si les menaces sur l’emploi avec un chômage encore en croissance et surtout une précarité accrue des contrats de travail n’excluaient pas de facto une part important de candidats à l’accession à la propriété.
En tout cas, les professionnels montrent un optimisme mesuré, mais semble-t-il fondé.
